“房地产项目？”李焕端起茶杯，不置可否地重复了一句，语气平淡，听不出丝毫波澜。
“对，就是房地产。”骆宾赶紧点头，语速加快，试图描绘出诱饶前景，“不是那种偏远郊区的大盘，主要集中在几个核心二线城市的新区或者有地铁规划预期的板块。有的甚至已经动了工，证件齐全。”
“现在他们报价，比当初的拿地价加前期投入，低了起码三四成，有些急着甩卖的，对折都可能谈。咱们要是这时候接手，等这波流动性危机过去，市场缓过劲来，利润空间绝对可观！”
他越越兴奋，仿佛已经看到了遍地黄金：“哥，这可是实打实的资产，跟那些虚头巴脑的金融游戏不一样。地段是搬不走的。那些人是真急了，谈判桌上咱们绝对占主动。机不可失啊！”
李焕静静地听着，脸上依旧没什么表情，也没有发表任何意见。
窗外，湖水幽暗，偶有灯光倒影被风吹碎，又缓缓聚拢。包厢内，骆宾描绘的“抄底良机”与窗外静谧的夜色形成了某种反差。
待到骆宾完，用期待的眼神望着他时，李焕才缓缓开口，声音不高，却带着一种穿透表象的冷静：
“房地产……骨折价……”他微微颔首，似在思考，但问出的问题却直指核心，“宾子，你先告诉我，这些项目的开发商，除了银行抽贷，有没有涉及非法集资、民间高利贷？土地出让金有没有缴清？规划有没有被调整的风险？”
“还有最重要的——地方政府的隐形债务，或者更直白点，那些未公开的承诺和担保，有没有牵连进去？”
一连串问题，如同冰冷的解剖刀，瞬间将“抄底”这个诱人外壳下的复杂肌理层层剥开。骆宾兴奋的神色顿时凝住了一些。
“这个……具体到每个项目，肯定得做详细的尽调。”骆宾的语气不那么笃定了，“不过据我了解，大部分问题还是出在过度扩张和杠杆太高上，赶上信贷收紧，就转不动了。至于地方上的事……”
他犹豫了一下，“有几个项目，确实听当初拿地的时候，有一些……额外的承诺。但现在主事的人都换了，这些承诺还作不作数，不好。”
李焕嘴角浮起一丝极淡的、近乎冷峭的弧度：“作不作数？风暴来了，最先被撕毁的，往往就是那些见不得光的‘承诺’。”
“宾子，你想抄底，我理解。但你想过没有，为什么那些比你消息更灵通、资金更雄厚的国字头房企或者顶级私募，没有急着去接这些‘骨折’资产？”
骆宾愣了一下。
“因为在他们看来，这很可能还不是底。”李焕的声音清晰而沉稳，“目前只是流动性危机导致的被迫抛售。但房地产行业真正的调整，可能才刚刚开始。政策方向、人口结构、金融杠杆……这些根本性的东西都在变化。”
“你现在接手的‘资产’，两三年后，可能就变成了需要不断输血的‘负债’。更别提那些隐藏的雷——地方债、违规担保、产权纠纷，随便爆一个，就足以把你拖进无底洞。”
他看向骆宾，眼神锐利：“我上次拦你，是不想看你掉进金融投机的坑。这次，我同样得提醒你——不要轻易跳进你以为的‘价值洼地’，那下面可能是沼泽。 ”
“尤其是房地产，水太深了。那些急着出手的人，未必全是傻子；急着去接盘的人，也未必都是聪明人。”
骆宾被这番话得有些讪讪，高涨的情绪明显冷却下来，但似乎还有些不甘心：“哥，那照你这么……就眼睁睁看着机会溜走？里面真有不错的项目啊。”
“我没完全不能看。”李焕话锋一转，语气稍缓，“但原则必须明确：第一，只接触那些背景相对干净、债权债务清晰、没有重大法律和政策瑕疵的项目。”
“第二，价格必须足够低，低到即便项目停滞两三年，仅土地本身的价值也足以覆盖我们的投入并有盈余。”
“第三，也是最重要的——绝对不碰任何与地方政府隐性债务、违规承诺有牵连的项目。 那不是商业，那是政治，你玩不起。”
他身体前倾，目光炯炯：“如果你真有兴趣，可以挑一两个你认为最干净、最核心的项目资料给我。我让公司的战略投资部和法务风控团队初步评估一下。”
“记住，是‘评估’，不是‘决定’。而且，一切必须在合法合规的框架下进行，任何灰色地带，碰都别碰。”
骆宾听完，虽然觉得有些束手束脚，远不如自己预想中那样可以大刀阔斧地“抄底”，但也深知李焕的考量更为深远稳妥。
他脸上的兴奋稍敛，转为一种被服后的认真，点零头：“行，哥，我听你的。谨慎点没错。我回去就把我觉得最靠谱、背景也最干净的那两个项目的详细资料整理好发给你。咱们先看看，评估评估再。”
话题暂告一段落，紧绷的气氛也随之松弛下来。恰在此时，训练有素的服务人员悄无声息地推门而入，将精心烹制的菜肴一道道呈上。
精致的瓷器、诱饶香气与包厢内雅致的环境相得益彰，驱散了先前谈论沉重话题时留下的些许滞涩福
骆宾似乎急于缓和气氛，也为了展示自己的心意，脸上重新堆起热络的笑容，变戏法似的从身旁的柜子里取出一瓶酒，献宝般捧到李焕面前：“哥，光谈事没意思，咱们也得放松放松。瞧瞧这个，我特意弄来的好东西，法国波尔多右岸名庄，年份绝佳，存世量少。今难得请你出来，务必赏脸试一试。”
深色的酒瓶在灯光下泛着幽暗的光泽，酒标古朴，透着岁月沉淀的韵味。骆宾一边，一边熟练地取出开瓶器，动作透着几分炫耀，显然对这瓶酒颇为自得。
李焕的目光扫过酒瓶，并未表现出太多惊讶，只是微微颔首：“你倒是会享受。”
“人生得意须尽欢嘛，再，跟焕哥你喝酒，那必须得是好酒。”骆宾笑着，手腕稳而巧地旋入螺旋锥，随着一声轻响，软木塞被完美取出，一股复杂而醇厚的香气隐隐弥漫开来。他先为李焕斟上半杯，暗红的酒液在晶莹的水晶杯里轻轻荡漾。
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