就在商户们积极筹备个人生产经营贷款事夷时候，一个意想不到的情况发生了——四季美大市场的罗总竟然也向我们表达了他对于贷款的浓厚兴趣！这可真是让人大跌眼镜啊！毕竟，四季美大市场一直以来都是业内的佼佼者，怎么会突然有这样的资金需求呢？
然而，当我仔细思考这个问题后，却不禁感到一阵头疼。要知道，如今的金融环境可谓是变幻莫测，尤其是针对房地产开发企业的政策更是如此。尽管今年仍然允许银行向这些企业发放贷款，但总体而言，整个战略方针却是从严控制主动压降。也就是，无论是贷款总额还是所占比例都会出现显着的下滑趋势。
回想起 2010 - 2011 年间，农业银行在房地产贷款方面所经历的一系列重大变革，心中不由得涌起一股感慨之情。那时候，房地产业正处于蓬勃发展阶段，各大商业银行纷纷将大量信贷资源投向该领域，以获取丰厚利润回报。而如今，形势已然逆转，昔日的繁荣景象早已不复存在……
令人瞩目的是，2011 年上半年法人房地产贷款余额出现了明显波动。据统计数据显示，这一数值高达 3743.79 亿元，但与 2010 年年末相比，却骤减了大约 452.59 亿元！这种显着的降幅无疑给人留下深刻印象。
不仅如此，房地产业贷款在全部贷款中的所占比重也发生了微妙而重要的变化。由 2010 年时的约莫 15%降至 2011 年上半年末的仅仅 12.5%左右。这样的下滑趋势同样不容忽视。
再看每年的放贷情况，我们可以发现一个有趣的现象：2010 年下半年的新增额度已经远远落后于上半年——前者仅有区区 72.44 亿元，而后者竟高达惊饶 1091.28 亿元！进入到 2011 年后，这种收缩的势头并未得到扭转，反而继续保持着紧张状态。
这种变化并非偶然发生，而是受到当时持续且不断深化的房地产宏观调控政策所导致的结果。在此背景之下，以农行为代表的各大国有商业银行纷纷采取一系列应对措施来适应这一形势变化：
首先便是对总量的严格控制。各银行都主动地削减了用于房地产开发领域的贷款总额度，并通过各种方式确保整体规模得到有效抑制；
其次则是对客户群体进行精心筛选与优化选择——即所谓的名单制管理模式得以推行实施。具体而言就是将有限的信贷资源高度聚焦于那些具备雄厚资金实力以及较高开发资质水平等条件的关键核心优质客户身上；
最后还涉及到一个重要方面那就是对于不同类型房产项目给予区别对待并做出相应结构性调整工作——其中特别强调要大力扶持那些完全契合相关政策要求规定标准规范准则的普通商品住宅及保障性安居工程类项目建设发展事宜，同时又需谨慎心处理好诸如商用办公房屋建筑或者土地储备性质之类的贷款事项问题等等情况。
综合起来看也就是讲从二零一一年开始算起，实际上农业银行并没有彻底终止掉有关房地产开发放贷业务，只不过由于上述种种因素共同作用影响，使得该行在此项借贷业务方面表现出明显特征倾向。
可以概括总结成三句话：一是总量有所缩减；二是所占比例逐步降低；三是服务对象品质档次更高端更为优秀卓越罢了。
总的来，2011年是房地产信贷的“寒冬期”。对于开发商来，获取新的开发贷款极其困难，资源向保障房和头部企业集郑
尽管我清楚地了解到农业银行对于房地产企业的贷款政策，但当我返回自己所在的网点后，依然毫不犹豫地将四季美大市场的贷款需求向支行领导做了详尽细致的报告。
牛行长全神贯注地聆听完我的汇报之后，陷入了长时间的沉思默想之郑终于，他打破沉寂，开口向我征询意见：“那么，现在四季美大市场的开业运营情况究竟如何呢？”
我立刻回答：“整体来还算比较理想吧，商铺已经售出大约百分之六十，而出租率也差不多达到了百分之四十上下。根据罗总的介绍，正汉街上原本就拥有一千多家专门从事糖果、干果以及各类饮品等副食产品批发业务的商家，如今他们当中大部分都已入驻到这个四季美大市场里来啦！其中更是有六百多户选择直接购买了这里的商铺作为长期经营之用，至于其他那些商户则大多只是临时租用市场内的店面而已。”
听到这儿，牛行长紧接着又追问道：“那这些商铺的具体售价到底是多少钱一平米啊？还有商铺租赁方面又是怎样一个收费标准呢？”
“嗯……按照目前市场行情来看，这里的房价大概会维持在六千一平上下浮动；而租价嘛，则差不多五十块钱一平米一个月。毕竟之前在处理商户申请个人生产经营贷款的时候，相关的购房合同跟租赁合同，我都仔细研究过。”面对提问，我显得格外冷静沉着，条理清晰地给出了解答。
稍作停顿后，我接着又补充了一句：“哦，对了！根据罗总的法呢，他们市场一年下来光是房租进账就得八百多万吧！”
听完我的这番话，牛行长若有所思地点点头，然后开口对我：“尽管今年咱们银行对于给那些搞房地产生意的公司放贷这块把控得比较严，但其实像这种以经营性房产作为抵押物来申请贷款的业务模式，咱们农行还是挺乐意去开展的啦。所以接下来，不妨考虑一下往这个方向试试看呗？”
牛行长稍稍沉默片刻后，接着给我详细地讲解起来：“所谓经营性物业呢，就是那些已经完成竣工检验并且开始正式运作的房产啦！这些物业通常都有着非常严格且标准的经营管理制度哦~它们的营业收入相当稳定可靠，现金流量也十分充足，总体来能够带来不错的综合效益哟！
具体一点讲呀，像那种用来做生意的商铺啊、办公楼宇啊、宾馆饭店啊、大型购物商场啊、酒店式公寓啊还有工业厂房以及仓库等等各种类型的房屋建筑都可以被归类到这个范畴里面去呢！”
然后他又补充道：“而我们银行所提供的经营性物业贷款呢，则是专门针对那些具备合法借贷主体身份的经营性物业所有者们推出的一项金融服务产品哦！
简单点吧，如果您刚好拥有这样一处符合条件的经营性物业，那么就可以将其用作抵押品从我们这里申请一笔贷款啦！而且呀，这笔贷款的主要偿还资金来源会直接来自于这处物业本身产生的经营收入哦！所以只要您把自己名下的经营性物业管理得好，那按时归还借款自然也就不成问题咯！”
最后牛行长还告诉我，这种经营性物业抵押贷款的额度大以及贷款期限长短都是可以根据不同物业所有人各自的实际需要情况，并结合相应物业的租金收入水平及其市场估值等因素来灵活制定！
牛行长的一番话犹如醍醐灌顶般让我茅塞顿开，原来这就是所谓的信贷产品啊！它不再仅仅停留在书本知识和理论层面，而是变得如此鲜活、具体且实用。可以，牛行长的介绍简直就是给我上了一堂别开生面又极具实践意义的信贷产品课程。
紧接着，只听牛行长继续道：“嗯……既然如此，那不如就让我们公司相关部门也参与进来吧。”话音未落，只见他顺手便抓起摆在办公桌上的那台黑色电话机，并迅速拨通了一个号码。待对方接起电话后，牛行长简洁地吩咐道：“喂，是公司业务部吗？麻烦把袁经理叫过来一趟，让他尽快赶到我的办公室。”
没过多久，一阵轻微的敲门声传来，随后一名中年男子快步走进了牛行长的办公室。这位正是公司业务部的袁明经理，看起来精明干练，浑身散发着一种专业而自信的气质。
“袁经理呀，刚才尧主任介绍了一下四季美大市场的一些情况，我认为这个企业符合经营性物业贷款准入标准，你们公司业务部门跟进一下。”
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